Evolução do mercado imobiliário entre 2020 e 2026
Entre 2020 e 2026, o mercado imobiliário português atravessou períodos muito distintos. O período ficou marcado pela quebra provocada pela pandemia em 2020, seguida de uma forte recuperação das transações em 2021 e 2022, de um abrandamento em 2023 e, finalmente, de uma nova retoma a partir de 2024. Neste período, e apesar das sucessivas alterações legislativas e fiscais, a procura por parte de compradores estrangeiros manteve um peso significativo no mercado residencial português.
A procura estrangeira em números
Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) ajudam a perceber este impacto. Em 2025, os compradores com domicílio fiscal fora de Portugal adquiriram 8.471 habitações, representando cerca de 5% do total das transações. Embora o INE não contabilize a nacionalidade, estimativas do setor apontam que a procura estrangeira total, somando os não residentes aos que já vivem no país, represente cerca de 28% das aquisições nalguns segmentos. A distinção é relevante, pois demonstra que uma parte significativa da procura estrangeira corresponde hoje a cidadãos que já residem ou estabeleceram o seu centro de vida em Portugal.
A evolução do enquadramento legal e do Golden Visa
Também o enquadramento jurídico deste investimento mudou profundamente ao longo deste período. O Decreto-Lei n.º 14/2021, de 12 de fevereiro, aplicável aos pedidos apresentados a partir de 1 de janeiro de 2022, restringiu a elegibilidade dos imóveis destinados a habitação, para efeitos de Autorizações de Residência para Atividade de Investimento (ARI), aos imóveis situados nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira ou nos territórios do interior legalmente identificados.
A alteração decisiva ocorreu com a Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, no âmbito do programa Mais Habitação. A partir da sua entrada em vigor deixaram de ser admitidos novos pedidos de Golden Visa baseados na aquisição de imóveis, independentemente da sua localização, sem prejuízo das situações abrangidas pelo regime transitório previsto na própria lei.
O Golden Visa não desapareceu, mas deixou de poder assentar na aquisição direta de imóveis. O regime mantém outras modalidades de investimento, entre as quais o investimento mínimo de € 500.000,00 em fundos de investimento não imobiliários, bem como opções relacionadas com investigação científica, cultura, investimento empresarial e criação de emprego.
Um novo perfil de comprador estrangeiro
Apesar destas alterações, o interesse estrangeiro pelo imobiliário português manteve-se significativo. A evolução registada entre 2020 e 2026 demonstra que a procura estrangeira se manteve significativa, mesmo após as alterações ao Golden Visa. O perfil do comprador estrangeiro sofreu, contudo, alterações. Ao investidor essencialmente motivado pela obtenção de uma autorização de residência, juntou-se o estrangeiro que pretende efetivamente residir, trabalhar, investir ou passar períodos significativos em Portugal.
IMT para não residentes: o regime do Decreto-Lei n.º 97/2026
Mais recentemente, o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, introduziu um regime fiscal específico para a aquisição de imóveis destinados exclusivamente a habitação por não residentes, passando estas aquisições a estar sujeitas, em regra, a uma taxa de IMT de 7,5%. Este agravamento não se aplica, contudo, a quem já seja residente fiscal em Portugal ou venha a adquirir essa qualidade no prazo de dois anos após a aquisição. A lei prevê ainda um tratamento distinto para os imóveis que sejam afetos ao arrendamento habitacional, desde que cumpridos os requisitos legalmente estabelecidos.
Uma mudança de paradigma
Estamos, assim, perante uma mudança de paradigma. Portugal passou de um modelo que incentivava diretamente a aquisição imobiliária através da atribuição de residência, para um modelo que procura privilegiar outras formas de investimento e, no setor imobiliário, incentivar a colocação de imóveis no mercado de arrendamento. O investimento estrangeiro não desapareceu, mas tornou-se mais diversificado e menos dependente de mecanismos específicos de residência.
Perspetivas para o investimento imobiliário em Portugal
Para o futuro, Portugal continua a reunir condições para permanecer um destino relevante de investimento imobiliário internacional. Mas a sua competitividade dependerá cada vez mais da capacidade de aumentar a oferta, agilizar os licenciamentos e assegurar um enquadramento governativo, jurídico e fiscal estável, claro e previsível. Num investimento de médio e longo prazo como o imobiliário, a confiança nas regras aplicáveis é tão importante quanto a atratividade do próprio ativo.